La caparra versata dall’inquilino, al momento della firma di una locazione per uso abitativo, produce sempre interessi, anche se il contratto prevede il contrario.
Si pone però spesso il problema se, dopo otto anni (tale è la durata minima di una locazione “libera”), tale caparra abbia prodotto interessi e se tali interessi debbano essere versati al conduttore. La questione si pone perché, in alcuni contratti, i padroni di casa fanno inserire una postilla ove si specifica che la caparra “non è produttiva di interessi”. Ebbene, i conduttori devono sapere che tale previsione è assolutamente nulla!
Infatti gli interessi sulla caparra sono sempre dovuti, anche se in contrasto con quanto scritto nel contratto. Il versamento deve avvenire alla fine di ogni anno (senza che occorre una espressa richiesta del conduttore) o alla scadenza della locazione insieme alla caparra (in quest’ultimo caso calcolando gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per gli anni in cui l’affittuario ha goduto dell’immobile).
Lo ha specificato diverse volte la Cassazione [2]. L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale è inderogabile in quanto volto a tutelare il contraente più debole. Così facendo, infatti, si vuole impedire che i frutti della cauzione si traducano in un abusivo e celato incremento del corrispettivo della locazione.
Inoltre il locatore non può addurre – quale motivazione per non restituire gli interessi sulla cauzione – il fatto che essi si sarebbero ormai prescritti. Infatti, la prescrizione degli interessi sulla cauzione comincia a decorrere solo dal momento di scadenza della locazione (e non durante la sua vigenza). Per cui, se anche la locazione è durata diverse decine di anni, il diritto a richiedere gli interessi si prescriverà solo dopo cinque anni dalla cessazione della locazione.
Il diritto a ottenere la restituzione della caparra si prescrive in dieci anni.
Invece, il diritto a ottenere la restituzione degli interessi sulla caparra si prescrive in cinque anni [3].
Gli interessi legali sono così applicati:
dall’1/11/1886: 4%
dal 21/4/1942: 5%
dal 16/12/1990: 10%
dall’1/1/1997: 5%
dall’1/1/1999: 2,5%
dal 1/1/2001: 3,5%
dal 1/1/2002: 3%
dal 1/1/2004: 2,5%
dall’1/1/2008: 3%
dall’1/1/2010: 1%
dall’1/1/2011: 1,5%
dall’1/1/2012: 2,5%
[1] Art. 11, legge n. 392 del 1978.
[2] Cass. sent. n. 12117 del 19.08.2003; Cass. sent. n. 979 del 27.01.1995.
[3] Art. 2948 n. 4 cod. civ.
fonte: laleggepertutti.it