Con la riforma del condominio sono state ampliate le ipotesi in cui i condomini possono revocare l’amministratore di condominio per “giusta causa”, ossia tutte le ipotesi in cui l’amministratore si sia macchiato di gravi irregolarità. La legge prevede alcuni casi, ma solo a titolo esemplificativo. La giurisprudenza poi ne ravvisa altri, derivanti dall’interpretazione dei primi. Vediamoli dunque singolarmente.
1) omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
2) ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
3) omessa convocazione dell’assemblea in tutti gli altri casi in cui la convocazione sia obbligatoria per legge;
4) mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativ
5) mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea;
6) mancata apertura e utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;
7) gestione del condominio secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
8) aver acconsentito, per un credito del condominio insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio medesimo;
9) nel caso in cui sia stata promossa un’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
10) aver omesso di comunicare, al condomino che ne abbia fatto richiesta, lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
11) inottemperanza all’obbligo del registro dell’anagrafe condominiale, ai registri dei verbali delle assemblee, di contabilità;
12) omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, ecc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico;
13) omessa riscossione degli oneri condominiali, non promuovendo le azioni giudiziali conseguenti nei confronti dei condomini morosi.
Revoca per giusta causa prevista dalla giurisprudenza
La giurisprudenza ha inoltre chiarito che la revoca può avvenire anche nel caso di quelle gravi irregolarità che facciano sospettare una gestione anomala, come per esempio nel caso di:
– un amministratore che influenzi l’assemblea per l’assunzione di particolari delibere, caldeggiando alcune soluzioni piuttosto che altre;
– la trasmissione ai condomini di un verbale di assemblea ove si attacca duramente il condomino dissenziente con espressioni grossolane e ripetuti avvertimenti circa ricorsi al giudice penale;
– l’omessa ripartizione dei consumi dell’acqua, utilizzando tabelle millesimali difformi.
Se l’assemblea non trova l’accordo
Se l’assemblea non viene convocata dall’amministratore o comunque non si mette d’accordo sulla revoca dello stesso, il singolo condomino può ricorrere in Tribunale per ottenere la revoca dal giudice. In tal caso, il ricorso per ottenerla è ammesso in tre ipotesi:
– quando l’amministratore non abbia tempestivamente convocato l’assemblea per informarla di un’azione legale promossa contro il condominio che esuli dai poteri dell’amministratore;
– quando non abbia presentato il conto della sua gestione per due anni;
– quando vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità fiscali;
– quando non abbia convocato l’assemblea per la revoca o le dimissioni e la nomina del nuovo amministratore.
Le prime due ipotesi sono tali da non lasciare alcun margine di discrezionalità al giudice. La terza, invece, è soggetta alla discrezionalità del tribunale, dovendosi individuare quali siano, di volta in volta, le “gravi irregolarità” nell’amministrazione.
| In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
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Revoca senza giusta causa
La revoca dell’amministratore può avvenire, in qualsiasi momento, anche se non c’è la giusta causa. Perché ciò avvenga è necessaria una delibera dell’assemblea presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
La revoca senza giusta causa dà diritto all’amministratore uscente di chiedere il risarcimento del danno.
La nomina di un nuovo amministratore è sufficiente da sola per far ritenere automaticamente revocato il precedente.
fonte: laleggepertutti.it