Quasi tutti i contratti di locazione di immobili contengono la clausola di adeguamento del canone agli indici ISTAT; capita, però, che talvolta il padrone di casa dimentichi di esigere tale aumento o che lo chieda dopo molto tempo anche per il passato. Come ci si deve comportare in questi casi? Bisogna fare delle distinzioni.
Contratti a canone concordato (3+2 anni).
Per tali contratti – che sono costituiti da un modello fornito dal Ministero – la legge prevede l’adeguamento annuale allo 0,75% dell’indice Istat. L’aggiornamento è dovuto solo se richiesto dal locatore, a partire dal mese successivo alla richiesta stessa.
Nel caso in cui il proprietario si dimentichi di chiedere l’aggiornamento per gli anni precedenti, può pretendere l’aumento del canone solo dal mese successivo, tuttavia calcolato sulla base della variazione dell’indice Istat a partire dalla data in cui ne avrebbe avuto diritto [1].
Per es.: se il proprietario di casa non ha richiesto l’adeguamento del canone di locazione a partire dall’anno 2010 e solo da ottobre 2012 se ne ricorda, egli può pretendere, a partire da novembre 2012, il canone aggiornato in base all’aumento registrato dal 2010 a alla data della richiesta (ottobre 2012), ma non può chiedere anche il pagamento degli arretrati (ossia delle differenze a cui avrebbe avuto diritto dal 2010 ad ottobre 2012).
Contratti liberi (4+4 anni).
Per tali contratti, le condizioni contrattuali (tranne la durata) sono liberamente concordabili dalle parti, compreso l’aumento del canone in base all’indice Istat. Per comprendere, quindi, come comportarsi in questi casi è bene leggere con attenzione il contratto che si è firmato. In particolare, ci si può trovare innanzi a due diverse situazioni.
1) Se il contratto prevede che l’aggiornamento è dovuto “a richiesta” del locatore varranno le regole appena viste per i contratti a canone concordato. Nessun aumento, quindi, sarà dovuto se non espressamente chiesto e, in caso di mancata richiesta per il passato, l’inquilino non sarà tenuto a pagare gli arretrati, ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.
2) Invece, se il contratto contiene formule quali “l’adeguamento è automatico, anche senza richiesta del proprietario”, in tal caso sarà l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, anche se il padrone di casa dimentica di chiedere l’adeguamento o non gli invii i conteggi o non spedisca alcuna lettera di sollecito formale.
Se il conduttore non adegua i pagamenti agli indici Istat, il proprietario ha diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati: ciò proprio perché l’aggiornamento era dovuto in base già al contratto.
In ogni caso, il locatore può chiedere gli arretrati solo degli ultimi cinque anni, perché per i canoni precedenti interviene la prescrizione: quindi, oltre tale termine, il proprietario non può più pretendere nulla.
[1] Cass. sent. n. 15034/2004: “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.
fonte: laleggepertutti.it