Non esiste un unico tipo di contratto di locazione: varie sono le forme, i vincoli e i vantaggi per l’uno o per l’altro contraente. Rimandandovi a un precedente articolo per quanto riguarda le domande pratiche sulla locazione, cerchiamo in questo articolo di orientarci nella scelta del contratto più conveniente e sui consigli di base per la firma dell’accordo.
TIPOLOGIE
Le locazioni possono essere:
A – a uso abitativo (il conduttore destina l’immobile a residenza);
B – a uso transitorio (il conduttore destina l’immobile a temporanea dimora per fini di studio, lavoro);
C – a uso studenti universitari;
D – a uso non-abitativo (uso commerciale o d’impresa ).
Prima di entrare nel dettaglio del contratto a uso abitativo, spendiamo due parole sui contratti a uso trasitorio.
B – Locazione ad uso transitorio:
– può essere stipulata solo in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato);
– durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone: concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.
C – Locazione ad uso studenti universitari:
– durata: minimo 6 massimo 36 mesi;
– canone: fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.
A – Contratti a uso abitativo
I contratti a uso abitativo [1] si distinguono in:
– contratti liberi
– contratti conformi (detti anche “contratti a canone convenzionato-sindacale”).
– contratti a equo canone
– contratti in deroga.
Gli ultimi due tipi di contratti – anteriori alla riforma del 1998 [1] e mai espressamente abrogati – dovrebbero sparire in breve termine.
1. Il contratto libero o “a canone libero” è quello in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico (il rinnovo dei successivi 4 anni non opera in alcuni casi tassativamente come il subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc.);
2. Il contratto “a canone concordato” è quello con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.
Nei contratti conformi, le parti per determinare l’ammontare del canone (così come per la durata della locazione e per molte altre condizioni contrattuali) debbono fare necessariamente riferimento a uno schema contrattuale (definito dalla Legge “contratto tipo”) che viene predisposto in sede locale dalle associazioni della proprietà edilizia e da quelle degli inquilini.
Ecco alcune avvertenze per chi vuole stipulare un contratto abitativo.
1 – Il contratto va fatto per iscritto e su carta bollata (una marca da bollo ogni cento righe scritte; non sono ammessi spazi o righe vuoti).
Si deve poi provvedere alla registrazione la cui spesa è posta a carico di entrambi i contraenti, ciascuno per la metà, salvo diversa pattuizione nel contratto. Se manca la registrazione il contratto viene considerato nullo.
2 – Nelle migliori cartolerie si troveranno già predisposti dei moduli. Nel caso si opti per il contratto “conforme”, i modelli contrattuali da utilizzare si potranno trovare presso le associazioni firmatarie degli accordi o nelle sedi dei Comuni presso i quali è stato depositato l’accordo territoriale.
3 – Per applicare esattamente tali “modelli” occorrerà: indicare in quale area si trova l’immobile (se negli accordi il territorio comunale è stato ripartito in più aree); acquisire i valori minimo e massimo al metro quadro assegnati a quell’area (le cosiddette “fasce di oscillazione” dei Comuni ); conoscere quali sono le superfici da conteggiare (moltiplicative dei valori minimo e massimo al metro quadro, ai fini di ottenere il canone minimo e quello massimo entro i cui margini le parti potranno raggiungere l’accordo).
4 – Nell’ipotesi di contratto libero, la liberalizzazione del canone rende anche legittima la previsione di un aggiornamento annuale ISTAT in misura pari (non più al solo 75%, ma ) al 100% .
5 – Sarà opportuno per il conduttore chiedere alla controparte il regolamento di condominio. Questo in quanto un regolamento condominiale vincola non solo i condomini ma anche i loro aventi causa e, nella specie, i conduttori.
6 – Sarà ancora opportuno farsi dare un deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale, oltre che per contanti, può essere riconosciuto con libretto di deposito (postale o bancario); titoli di Stato o simili; fideiussione bancaria e/o assicurativa. Il libretto bancario è forse la forma di deposito cauzionale più usata. Oltre ad essere la più comoda per le parti contraenti (in quanto è la banca che annualmente accredita gli interessi ed è quindi difficile avere errori o contestazioni) è talvolta anche più renumerativa per il conduttore (a seconda, comunque, dei rapporti intercorrenti fra il cliente e l’Istituto di credito).
Un’altra forma di versamento di deposito cauzionale praticata è la consegna, da parte del conduttore, di titoli di Stato o simili. Anche questa soluzione è molto comoda: si staccano delle cedole e l’interesse è ovviamente prefissato. Occorre solo fare attenzione che i titoli abbiano scadenza non inferiore a quella del contratto di locazione per il quale vengono dati in garanzia.
La soluzione della fideiussione bancaria è praticata soprattutto dalle aziende.
7 – È opportuno allegare al contratto la fotocopia del documento d’identità del conduttore. Si avranno così a disposizione tutti i dati, necessari ai sensi della cosiddetta legge antiterrorismo, per compilare la “denuncia di cessione fabbricati”.
8 – Si consiglia di redigere, al momento della consegna dell’immobile, un verbale apposito, per evitare in un futuro ogni possibile contestazione.
Inoltre, se l’immobile è di particolare pregio o contiene oggetti di arredo e/o attrezzature, è opportuno che, allegato al verbale di consegna , ci siano anche una serie di fotografie che evidenziano gli elementi di interesse delle parti.
La registrazione
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute.
Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).
Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.
Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:
– Regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo.
– Regime sostitutivo: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.
Come si registra
Il contratto di locazione può essere registrato:
– con modalità telematica (on line): obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
– con modalità tradizionale (cartacea): è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate per compilare il modello 69 dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro (regime ordinario). Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello 69 da consegnare in ufficio, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo
– incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
Passiamo ora a valutare quando sia più conveniente la locazione libera e quando invece la locazione conforme [2].
Dal punto di vista del locatore:
1. Non esiste alcuna utilità di stipulare locazioni con canone conforme nelle località in cui non si applica, per tale categoria di contratti, alcuni dei benefici in materia di imposte dirette.
2. Ormai è scarsa l’utilità di locazioni con canone conforme nelle località in cui, pur applicandosi i benefici per le imposte dirette e l’imposta di registro, il Comune non abbia deliberato una sensibile diminuzione dell’aliquota sugli immobili per le locazioni di cui trattasi.
Anche qualora sussistano i requisiti delle agevolazioni fiscali per il locatore (riduzione imposte dirette, imposta di registro e imposta sugli immobili) andrà calcolato quale sia l’importo complessivo del risparmio fiscale.
3. Anche se sussistano i vantaggi fiscali, essi vanno comunque confrontati alle penalizzazioni a carico del locatore, che sono le seguenti :
– bisogna valutare la differenza fra il canone libero percepibile sul mercato e il canone convenzionato-sindacale calcolato in base agli accordi definiti in sede locale a norma della L. n.431 del 1998. Se la differenza è elevata, anche in presenza di benefici fiscali resta pur sempre conveniente il contratto di locazione a canone libero;
– in quasi tutti gli accordi intersindacali definiti in sede locale, l’aggiornamento del canone può essere previsto in contratto solo nella misura del 75% della variazione annuale ISTAT costo vita per le famiglie di operai e impiegati, mentre per i contratti a canone libero è legittimo inserire una clausola di aggiornamento annuale al 100% del citato indice;
– stante la complessità degli accordi definiti in sede locale per il calcolo del canone, chi sceglie la contrattazione convenzionale deve farsi assistere, per evitare avventure, dall’associazione di categoria, sopportando un costo che va aggiunto alle penalizzazioni dei periodi precedenti.
Dal punto di vista del conduttore che usa l’immobile come prima casa:
Si consiglia di consultare un commercialista per il calcolo della convenziona valutando il rapporto tra reddito e detrazioni dell’imponibile IRPEF.
Avv. Luigi Maria Sanguinetto (foro di Roma) – Avv. Fulano (foro di Cosenza)
[1] Disicplinati dalla Legge 9 dicembre 1998 n. 431.
[2] Per fare ciò utilizzeremo le parole di un esperto in materia, il Tamborrino.
fonte: laleggepertutti.it